HẠN SỬ DỤNG CHUNG CƯ: KHÔNG CHỈ LÀ CÂU CHUYỆN CỦA NHỮNG CON SỐ

Những thảo luận về hạn sử dụng chung cư gần đây đang nhận được nhiều sự quan tâm, đặc biệt khi không ít người vẫn hiểu rằng chung cư chỉ có thể sử dụng trong một khoảng thời gian cố định như 50 hay 70 năm và khi hết thời hạn này, công trình mặc nhiên phải phá dỡ. Tuy nhiên, thời hạn sử dụng nhà chung cư không đơn giản được quyết định bởi một con số cố định. Theo quy định hiện hành, thời hạn sử dụng chung cư được xác định dựa trên hồ sơ thiết kế và tình trạng sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Từ góc nhìn quản lý vận hành, MY HOUSE cho rằng bên cạnh câu chuyện “một chung cư có thể sử dụng bao nhiêu năm”, một vấn đề khác cũng cần được quan tâm: Trong suốt những năm đó, công trình đã được quản lý, bảo trì và gìn giữ như thế nào?

HẠN SỬ DỤNG CHUNG CƯ ĐƯỢC XÁC ĐỊNH NHƯ THẾ NÀO?

Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Thời hạn sử dụng được tính từ thời điểm nhà chung cư được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Như vậy, không thể áp dụng một con số chung như 50 năm hay 70 năm cho tất cả nhà chung cư.

Khi công trình hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế, hoặc chưa hết thời hạn nhưng xuất hiện hư hỏng, nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng công trình để xác định khả năng tiếp tục sử dụng và phương án xử lý phù hợp.

Điều quan trọng cần hiểu là hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế không đồng nghĩa công trình lập tức phải phá dỡ. Tình trạng thực tế và kết luận kiểm định là những căn cứ quan trọng để xác định bước tiếp theo đối với công trình.

CHUNG CƯ HẾT THỜI HẠN SỬ DỤNG CÓ PHẢI PHÁ DỠ KHÔNG?

Luật Nhà ở 2023 quy định cụ thể các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ, trong đó có những trường hợp công trình bị hư hỏng do cháy, nổ, thiên tai và không còn bảo đảm an toàn; kết cấu chịu lực chính xuất hiện tình trạng nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ; hoặc công trình hư hỏng nặng đi kèm với hệ thống hạ tầng kỹ thuật không đáp ứng yêu cầu an toàn.

Sau khi kiểm định, nếu nhà chung cư chưa thuộc trường hợp phải phá dỡ, kết luận kiểm định phải xác định rõ thời gian công trình được tiếp tục sử dụng. Như vậy, “thời hạn thiết kế”, “thời gian sử dụng thực tế” và “thời điểm phải phá dỡ” là những khái niệm có liên quan nhưng không nên đánh đồng với nhau. Đây cũng là điểm quan trọng giúp người dân có cách nhìn đầy đủ hơn về câu chuyện tuổi thọ của nhà chung cư.

TUỔI THỌ CHUNG CƯ KHÔNG CHỈ ĐƯỢC NHÌN QUA SỐ NĂM

Một tòa nhà sau khi nghiệm thu và đưa vào hoạt động sẽ bước vào một vòng đời có thể kéo dài nhiều thập kỷ. Trong khoảng thời gian đó, công trình liên tục chịu tác động của môi trường, thời tiết, tần suất khai thác, quá trình lão hóa của vật liệu và thiết bị cũng như cách thức sử dụng của con người. Hệ thống điện, cấp thoát nước, máy bơm, thang máy, phòng cháy chữa cháy, các khu vực công cộng và nhiều hệ thống kỹ thuật khác đều cần được kiểm tra, bảo dưỡng, sửa chữa hoặc thay thế theo từng giai đoạn.

Một tòa nhà được đưa vào sử dụng 20 năm nhưng có quy trình quản lý tài sản, bảo trì và kiểm soát rủi ro bài bản sẽ có trạng thái vận hành rất khác với một công trình cùng tuổi nhưng các hư hỏng nhỏ không được phát hiện và xử lý kịp thời. Do đó, bên cạnh “tuổi” của công trình, chất lượng quản lý trong suốt vòng đời sử dụng cũng là một yếu tố cần được quan tâm.

QUẢN LÝ VẬN HÀNH ẢNH HƯỞNG THẾ NÀO ĐẾN CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH?

Quản lý vận hành chung cư đôi khi vẫn được nhìn nhận chủ yếu qua những hoạt động dễ quan sát như vệ sinh, an ninh, chăm sóc cư dân hay xử lý các vấn đề phát sinh hằng ngày. Trên thực tế, phía sau hoạt động thường nhật còn là một khối lượng công việc liên quan trực tiếp đến tình trạng của tài sản và hệ thống kỹ thuật: theo dõi thiết bị, ghi nhận bất thường, tổ chức kiểm tra định kỳ, phối hợp bảo trì, quản lý hồ sơ kỹ thuật, theo dõi lịch sử sửa chữa và xây dựng kế hoạch cho từng giai đoạn vận hành.

Đặc biệt, với những tòa nhà đã vận hành nhiều năm, việc quản lý dữ liệu và lịch sử của từng hệ thống càng trở nên quan trọng. Một thiết bị đã vận hành bao lâu? Những lỗi nào thường xuyên xuất hiện? Hạng mục nào cần ưu tiên bảo trì? Đâu là nguy cơ cần được xử lý trước khi trở thành sự cố?

Những thông tin này giúp công tác quản lý chuyển dần từ xử lý sự cố sang chủ động phòng ngừa rủi ro.

BẢO TRÌ KHÔNG NÊN BẮT ĐẦU KHI THIẾT BỊ ĐÃ HỎNG

Đối với một công trình có hàng trăm, thậm chí hàng nghìn người sử dụng mỗi ngày, tư duy “hỏng mới sửa” có thể kéo theo nhiều hệ quả. Một sự cố kỹ thuật không chỉ tạo ra chi phí sửa chữa mà còn có thể gây gián đoạn sinh hoạt, ảnh hưởng đến trải nghiệm của cư dân và trong một số trường hợp còn liên quan trực tiếp đến vấn đề an toàn.

Vì vậy, công tác bảo trì cần được xem là một phần xuyên suốt của quản lý vòng đời công trình. Các hệ thống kỹ thuật cần được kiểm tra theo kế hoạch; tình trạng thiết bị cần được ghi nhận; những dấu hiệu bất thường cần được phát hiện sớm; các hạng mục có nguy cơ xuống cấp cần được đưa vào kế hoạch bảo trì, sửa chữa phù hợp.

Mục tiêu không phải làm cho một công trình “không bao giờ cũ”, bởi sự xuống cấp theo thời gian là điều tự nhiên. Điều quan trọng là nhận biết sự xuống cấp, kiểm soát rủi ro và có phương án xử lý phù hợp theo từng giai đoạn của công trình.

GIỮ GÌN CHẤT LƯỢNG CHUNG CƯ LÀ TRÁCH NHIỆM CỦA NHIỀU BÊN

Chất lượng của một chung cư sau 10, 20 hay nhiều năm không phụ thuộc vào riêng đơn vị quản lý vận hành.

Chủ đầu tư tạo nền tảng từ thiết kế và chất lượng thi công ban đầu. Ban Quản trị có vai trò quan trọng trong các quyết định liên quan đến phần sở hữu chung và công tác bảo trì. Đơn vị quản lý vận hành trực tiếp theo dõi tình trạng hoạt động của công trình. Các đơn vị bảo trì thực hiện công việc chuyên môn đối với từng hệ thống. Cư dân cũng góp phần gìn giữ tài sản thông qua việc sử dụng đúng công năng và tuân thủ các quy định về an toàn, sử dụng phần sở hữu chung.

Khi các bên phối hợp hiệu quả, câu chuyện quản lý một chung cư sẽ không chỉ dừng lại ở việc bảo đảm tòa nhà hoạt động ổn định hôm nay, mà còn hướng tới khả năng duy trì chất lượng và an toàn trong nhiều năm tiếp theo.

QUẢN LÝ VẬN HÀNH CŨNG LÀ QUẢN LÝ VÒNG ĐỜI TÀI SẢN

Những thảo luận về hạn sử dụng chung cư đặt ra một vấn đề rộng hơn: chúng ta đang nhìn nhận như thế nào về vòng đời của một công trình?

Một tòa nhà không thể duy trì chất lượng chỉ nhờ được thiết kế và xây dựng tốt ở thời điểm ban đầu. Sau khi bàn giao, công trình bước vào một hành trình dài mà mỗi hoạt động kiểm tra, bảo trì, sửa chữa, quản lý tài sản và kiểm soát rủi ro đều góp phần vào trạng thái của tòa nhà trong tương lai. Từ thực tiễn quản lý vận hành, MY HOUSE xác định việc quản lý công trình cần được nhìn theo hướng dài hạn, trong đó quản lý tài sản, quản lý con người và quản lý rủi ro phải được thực hiện xuyên suốt thay vì chỉ tập trung giải quyết những vấn đề trước mắt.

Vì vậy, bên cạnh câu hỏi “Chung cư có thời hạn sử dụng bao lâu?”, có lẽ chúng ta cũng cần đặt thêm một câu hỏi: “Trong suốt vòng đời đó, công trình đã và đang được quản lý như thế nào?” Bởi thời gian cho biết một tòa nhà đã tồn tại bao lâu, nhưng cách công trình được quản lý, bảo trì và sử dụng mới phản ánh rõ hơn tình trạng thực tế của tòa nhà qua từng giai đoạn.

Với MY HOUSE, quản lý vận hành vì thế không chỉ là duy trì hoạt động thường nhật, mà còn hướng đến việc gìn giữ chất lượng công trình, bảo vệ tài sản, kiểm soát rủi ro và góp phần xây dựng môi trường sống an toàn, ổn định cho cộng đồng cư dân.

MỘT SỐ CÂU HỎI THƯỜNG GẶP VỀ HẠN SỬ DỤNG CHUNG CƯ

Chung cư có phải chỉ được sử dụng 50 năm không?

Không. Pháp luật hiện hành không quy định tất cả chung cư đều có thời hạn sử dụng cố định 50 năm. Thời hạn sử dụng được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.

Hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế có phải phá dỡ chung cư ngay không?

Không mặc nhiên như vậy. Khi hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế, công trình thuộc trường hợp phải thực hiện kiểm định theo quy định. Kết quả kiểm định là căn cứ quan trọng để xác định công trình chưa thuộc hoặc thuộc trường hợp phải phá dỡ.

Chung cư chưa hết thời hạn thiết kế có thể bị yêu cầu kiểm định không?

Có. Trường hợp công trình chưa hết thời hạn theo hồ sơ thiết kế nhưng bị hư hỏng, có nguy cơ sập đổ hoặc không bảo đảm an toàn cho chủ sở hữu và người sử dụng thì việc kiểm định, đánh giá chất lượng vẫn phải được thực hiện theo quy định.

Quản lý vận hành có quyết định thời hạn sử dụng chung cư không?

Không. Thời hạn và khả năng tiếp tục sử dụng công trình được xác định theo quy định pháp luật, hồ sơ thiết kế và kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên, công tác quản lý vận hành, bảo trì và kiểm soát rủi ro có vai trò quan trọng trong việc duy trì tình trạng hoạt động và chất lượng của các hệ thống trong suốt quá trình khai thác công trình.

• Trụ sở: Tòa nhà MH Office – 112 Lý Phục Man, Phường Tân Thuận, TP. HCM
• Chi nhánh Hà Nội: Tầng 12, Tòa nhà Diamond Flower, 48 Lê Văn Lương, Phường Yên Hòa, TP. Hà Nội
• Hotline: 0907 87 81 85
• E-mail: info@myhouse.net.vn
• Website http://www.myhouse.com.vn
• Youtube: https://youtube.com/@congtycpdvquanlybsmyhouse3654