PHÍ QUẢN LÝ CHUNG CƯ: BÀI TOÁN CÂN BẰNG GIỮA CHI PHÍ VÀ CHẤT LƯỢNG VẬN HÀNH

Từ câu chuyện khung giá quản lý được cho là chưa theo kịp thực tế đến yêu cầu xây dựng mức phí phù hợp với từng loại hình chung cư, bài toán phí quản lý chung cư đang cần được nhìn nhận trên cơ sở minh bạch về chi phí, tương xứng với chất lượng dịch vụ và bảo đảm tính bền vững của công tác vận hành.

Tại TP.HCM, phí quản lý vận hành chung cư từ lâu đã là một trong những vấn đề dễ tạo ra nhiều góc nhìn khác nhau giữa cư dân, Ban Quản trị và đơn vị quản lý vận hành. Với cư dân, đây là khoản chi trả định kỳ gắn trực tiếp với sinh hoạt hằng tháng. Với đơn vị vận hành, đó lại là nguồn lực để duy trì một hệ thống gồm nhân sự, kỹ thuật, an ninh, vệ sinh, chăm sóc cảnh quan, vận hành tiện ích và hàng loạt yêu cầu về an toàn.

Khi yêu cầu đối với chất lượng sống trong các khu chung cư ngày càng cao, câu hỏi đặt ra tại Tọa đàm “CẬP NHẬT CHÍNH SÁCH THUẾ TRONG QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ & GÓP Ý LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN” do Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP.HCM (HCMO) tổ chức không còn đơn giản là “phí quản lý bao nhiêu là phù hợp?”, mà rộng hơn là một mức phí cần được xác lập dựa trên những tiêu chí nào để vừa bảo đảm quyền lợi cư dân, vừa duy trì chất lượng và sự bền vững của tòa nhà?

Khi một con số không thể đại diện cho mọi tòa nhà

Tại tọa đàm, câu chuyện về khung phí quản lý hiện hành được đưa ra như một trong những vấn đề cần được xem xét lại. Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn – Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký HCMO, Chủ tịch HĐQT MY HOUSE cho rằng mức khung phí hiện nay không còn phản ánh đầy đủ thực tế vận hành của nhiều chung cư. Theo Luật sư Viễn, trên thị trường, mức phí thực tế có sự khác biệt đáng kể tùy theo phân khúc và phương án vận hành; việc xác định mức phí vì vậy cần dựa trên các yếu tố cụ thể như số lượng nhân sự, tần suất dịch vụ, tiện ích và yêu cầu phục vụ của từng công trình.

Thực tế, một tòa nhà có hệ thống tiện ích đơn giản sẽ có cấu trúc chi phí khác với một khu chung cư có hồ bơi, phòng gym, sảnh có điều hòa, nhiều thang máy, hệ thống kỹ thuật phức tạp hay yêu cầu an ninh cao. Ngay cả trong cùng một phân khúc, quy mô và đặc điểm công trình cũng có thể khiến phương án vận hành khác nhau. Do đó, nếu chỉ sử dụng một mức khung chung để tham chiếu cho nhiều loại hình chung cư, khoảng cách giữa mức phí và yêu cầu dịch vụ thực tế có thể ngày càng lớn.

Đây cũng là lý do tại tọa đàm, đại diện HCMO đề xuất nghiên cứu cơ chế khung phí quản lý theo nhiều mức, tương ứng với từng phân hạng chung cư, thay vì chỉ nhìn phí quản lý như một con số cố định.

Phía sau một mét vuông phí quản lý là cả một hệ thống vận hành

Một trong những nguyên nhân khiến câu chuyện phí quản lý thường khó nhận được sự đồng thuận nằm ở chỗ: cư dân nhìn thấy khoản phí, nhưng không phải lúc nào cũng nhìn thấy toàn bộ hệ thống chi phí phía sau nó. Để một tòa nhà vận hành ổn định mỗi ngày, cần có đội ngũ kỹ thuật theo dõi và duy trì hệ thống điện, nước, thang máy, máy bơm, máy phát điện và các thiết bị kỹ thuật khác. Cùng với đó là nhân sự bảo vệ, vệ sinh, chăm sóc cảnh quan, kiểm soát các khu vực chung, xử lý sự cố và thực hiện nhiều công việc mang tính phòng ngừa.

Theo quy định hiện hành, cấu thành giá dịch vụ quản lý vận hành có thể bao gồm chi phí trực tiếp, chi phí quản lý chung của đơn vị quản lý vận hành, lợi nhuận định mức hợp lý và thuế giá trị gia tăng; các khoản chi phí trực tiếp cũng bao gồm nhân công kỹ thuật, năng lượng, vật tư và nhiều dịch vụ phục vụ hoạt động chung của tòa nhà. Điều đó cho thấy phí quản lý không đơn thuần là khoản tiền để “duy trì bộ máy quản lý”. Đó còn là nguồn lực để duy trì một hệ thống vận hành liên tục, trong đó có những công việc cư dân nhìn thấy mỗi ngày và cũng có những công việc chỉ được nhận ra khi xảy ra sự cố.

Một nhân viên kỹ thuật kiểm tra thiết bị trước khi phát sinh hỏng hóc. Một hệ thống PCCC được kiểm tra định kỳ. Một khu vực công cộng được vệ sinh đúng tần suất. Một đội ngũ bảo vệ được bố trí phù hợp với quy mô và đặc điểm tòa nhà. Những công việc ấy không phải lúc nào cũng tạo ra một “kết quả nhìn thấy ngay”, nhưng lại quyết định rất lớn đến mức độ an toàn và ổn định của tòa nhà.

Mức phí nào cho từng loại hình chung cư?

Một điểm đáng chú ý khác được đưa ra tại tọa đàm là câu chuyện về nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê giá rẻ. Trong tọa đàm, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng khi thành phố tiếp tục phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, cần nghiên cứu thêm các thiết chế, quy định và mức phí quản lý phù hợp với loại hình này. Với nhà ở cho thuê giá rẻ, việc tối ưu chi phí vận hành có thể góp phần giảm áp lực lên giá thuê và tăng khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Đây là một góc nhìn rất quan trọng, bởi không thể áp một bài toán chi phí giống nhau cho mọi loại hình nhà ở. Một khu căn hộ thương mại cao cấp với nhiều tiện ích, yêu cầu dịch vụ cao sẽ có cấu trúc vận hành khác với một dự án nhà ở xã hội hoặc khu nhà cho thuê giá rẻ. Nếu mức phí quá cao, người dân có thể gặp thêm áp lực về chi phí sinh hoạt. Nhưng nếu mức phí quá thấp so với yêu cầu tối thiểu để vận hành an toàn, chính chất lượng công trình và đời sống cư dân lại có nguy cơ bị ảnh hưởng.

Bài toán vì thế không phải là tìm một mức phí “thấp nhất”, mà là tìm mức phí phù hợp nhất với từng mô hình.

Từ “giá bao nhiêu?” đến “giá trị nhận được là gì?”

Một thay đổi quan trọng trong cách tiếp cận phí quản lý cần bắt đầu từ việc chuyển câu hỏi.

Thay vì chỉ hỏi: “Phí quản lý mỗi mét vuông là bao nhiêu?” cần đặt thêm những câu hỏi: Tòa nhà cần bao nhiêu nhân sự để vận hành an toàn? Hệ thống kỹ thuật có đặc điểm gì và cần được bảo trì với tần suất ra sao? Cư dân đang sử dụng những tiện ích nào? Tiêu chuẩn dịch vụ được xác định như thế nào? Những yêu cầu về an ninh, PCCC, môi trường và an toàn được đáp ứng ra sao? Và quan trọng nhất, cư dân nhận được gì tương ứng với khoản phí mình chi trả?

Theo Luật Nhà ở 2023, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư phải bảo đảm công khai, minh bạch và căn cứ vào nội dung công việc cần quản lý vận hành, các dịch vụ sử dụng đối với từng loại nhà chung cư. Với chung cư có nhiều chủ sở hữu đã tổ chức Hội nghị nhà chung cư, giá dịch vụ được xác định trên cơ sở thỏa thuận giữa đơn vị quản lý vận hành và Hội nghị nhà chung cư; khung giá do UBND cấp tỉnh ban hành đóng vai trò tham khảo và được áp dụng trong một số trường hợp theo luật định.

Như vậy, về bản chất, pháp luật cũng đã đặt ra nguyên tắc gắn giá dịch vụ với nội dung và yêu cầu vận hành, thay vì xem đây là một khoản phí có tính chất đồng nhất cho mọi tòa nhà.

Điều cần tiếp tục hoàn thiện là làm sao để nguyên tắc ấy được triển khai rõ ràng, minh bạch và phù hợp hơn với thực tiễn.

Cần một cơ chế để cư dân hiểu, đơn vị vận hành làm đúng

Phí quản lý chỉ thực sự tạo được sự đồng thuận khi các bên cùng hiểu rõ khoản tiền ấy được sử dụng cho những gì và chất lượng dịch vụ đi kèm được xác định ra sao. Với cư dân, điều cần thiết là khả năng tiếp cận thông tin rõ ràng về phạm vi dịch vụ, tiêu chuẩn phục vụ và cơ cấu chi phí. Với Ban Quản trị, cần có đủ năng lực để đại diện cư dân, giám sát chất lượng dịch vụ và tham gia thỏa thuận trên cơ sở hiểu đúng bản chất của hoạt động quản lý vận hành. Với đơn vị quản lý vận hành, mức phí cần đủ để tổ chức nguồn lực, duy trì đội ngũ có chuyên môn và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ theo hợp đồng cũng như yêu cầu pháp luật. Và với cơ quan quản lý, việc hoàn thiện cơ chế khung giá, tiêu chuẩn chất lượng và phương thức giám sát sẽ giúp thị trường hạn chế cuộc cạnh tranh đơn thuần dựa trên giá.

Tại tọa đàm, HCMO cũng đặt vấn đề về việc chuẩn hóa nghề quản lý vận hành, phân định rõ trách nhiệm giữa Ban Quản trị và đơn vị quản lý vận hành, đồng thời hướng tới cách tiếp cận chi phí dịch vụ dựa trên tiêu chuẩn kết quả thay vì chỉ dựa vào số lượng nhân sự tối thiểu. Đây có thể là hướng tiếp cận quan trọng để giải bài toán phí quản lý trong dài hạn.

Một mức phí hợp lý phải tạo ra một giá trị bền vững

Nhìn rộng hơn, câu chuyện phí quản lý không chỉ là câu chuyện về một khoản tiền mà cư dân phải trả mỗi tháng mà đó là bài toán cân bằng giữa khả năng chi trả của cư dân, nguồn lực của đơn vị vận hành, chất lượng dịch vụ và sự an toàn, bền vững của công trình.

Một mức phí hợp lý không nhất thiết phải là mức thấp nhất. Cũng không phải là mức cao nhất. Đó phải là mức phí được xác lập trên cơ sở minh bạch, có căn cứ, phù hợp với đặc điểm của từng loại hình chung cư và đi cùng một tiêu chuẩn dịch vụ rõ ràng. Bởi nếu phí quản lý không đủ để duy trì một hệ thống vận hành cần thiết, chất lượng tòa nhà có thể bị ảnh hưởng. Nhưng nếu chi phí không được kiểm soát và minh bạch, cư dân cũng khó có thể đồng thuận.

Điểm cân bằng nằm ở giá trị mà khoản phí ấy tạo ra.

Từ những trao đổi tại tọa đàm, bài toán phí quản lý vì thế cần được nhìn nhận như một phần của bài toán lớn hơn về chất lượng quản lý vận hành nhà chung cư. Khi chi phí được xác định đúng, trách nhiệm được phân định rõ, tiêu chuẩn dịch vụ được minh bạch và cư dân được đặt vào vị trí trung tâm, phí quản lý sẽ không còn chỉ là một con số gây tranh luận, mà trở thành một công cụ để bảo đảm cho tòa nhà được vận hành an toàn, hiệu quả và bền vững.

Và đó cũng chính là điều mà một thị trường quản lý vận hành chuyên nghiệp cần hướng tới: không chạy đua để có mức giá thấp nhất, mà cùng nhau xây dựng một mức giá hợp lý cho một chất lượng sống xứng đáng.

• Trụ sở: Tòa nhà MH Office – 112 Lý Phục Man, Phường Tân Thuận, TP. HCM
• Chi nhánh Hà Nội: Tầng 12, Tòa nhà Diamond Flower, 48 Lê Văn Lương, Phường Yên Hòa, TP. Hà Nội
• Hotline: 0907 87 81 85
• E-mail: info@myhouse.net.vn
• Website http://www.myhouse.com.vn
• Youtube: https://youtube.com/@congtycpdvquanlybsmyhouse3654