QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ: ĐÃ ĐẾN LÚC NHÌN LẠI MỘT “HẠ TẦNG MỀM” CỦA ĐÔ THỊ

Từ những vướng mắc trong thực tiễn đến yêu cầu hoàn thiện chính sách, chuẩn hóa nghề nghiệp và ứng dụng công nghệ, câu chuyện quản lý vận hành nhà chung cư đang được nhìn nhận ở một góc độ rộng hơn: không chỉ là duy trì một tòa nhà hoạt động ổn định, mà còn là bảo đảm chất lượng sống của cả một cộng đồng cư dân.

Tại TP.HCM, khi chung cư ngày càng trở thành một phần quan trọng của cấu trúc đô thị, câu chuyện quản lý vận hành cũng ngày càng trở nên phức tạp. Một tòa nhà có thể được hoàn thiện về mặt xây dựng, nhưng để duy trì sự an toàn, hiệu quả và chất lượng sống trong suốt nhiều năm, phía sau đó cần một hệ thống vận hành đủ năng lực, một hành lang pháp lý rõ ràng và sự phối hợp hiệu quả giữa nhiều chủ thể.

Đó cũng là những vấn đề được đặt ra tại Tọa đàm “CẬP NHẬT CHÍNH SÁCH THUẾ TRONG QUẢN LÝ VẬN HÀNH NHÀ CHUNG CƯ & GÓP Ý LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN”, với sự tham gia của đại diện cơ quan quản lý, chuyên gia, doanh nghiệp quản lý vận hành và Ban Quản trị các chung cư trên địa bàn TP.HCM.

Một trong những góc nhìn đáng chú ý tại tọa đàm đến từ Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn – Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Quản lý vận hành Nhà chung cư TP.HCM (HCMO), Chủ tịch HĐQT MY HOUSE.

Theo bà, quản lý vận hành không nên được xem đơn thuần là một dịch vụ phụ trợ phía sau hoạt động bán nhà, mà cần được nhìn nhận như một “hạ tầng mềm của đô thị”.

Cách nhìn này phần nào lý giải vì sao những vấn đề tưởng như rất cụ thể trong một tòa nhà – từ bảo trì hệ thống kỹ thuật, PCCC, vệ sinh, an ninh, quản lý tiện ích đến tiếp nhận và xử lý phản ánh của cư dân – lại có thể tác động trực tiếp đến chất lượng sống của cả cộng đồng, bởi một công trình chỉ thực sự phát huy giá trị khi nó được vận hành tốt. Nếu hạ tầng cứng tạo nên những tòa nhà, tuyến đường và hệ thống kỹ thuật của đô thị, thì quản lý vận hành chính là phần công việc âm thầm giúp những hạ tầng ấy hoạt động an toàn, ổn định và phục vụ con người mỗi ngày.

Một hệ thống được bảo trì đúng lúc có thể ngăn ngừa sự cố. Một nguy cơ được phát hiện sớm có thể tránh được một rủi ro lớn. Một phản ánh được tiếp nhận và xử lý minh bạch có thể ngăn một bất đồng nhỏ trở thành tranh chấp kéo dài. Giá trị của quản lý vận hành vì thế đôi khi nằm ở những điều không xảy ra.

Những điểm nghẽn từ thực tiễn

Nhưng để hệ thống ấy vận hành hiệu quả, ngành quản lý vận hành đang cần tháo gỡ không ít vấn đề. Tại tọa đàm, các ý kiến đã đề cập đến nhiều nhóm vướng mắc, từ việc phân định quyền và trách nhiệm giữa chủ đầu tư, Ban Quản trị, đơn vị quản lý vận hành và cư dân; vấn đề sở hữu chung – riêng; trách nhiệm pháp lý của Ban Quản trị; đến thuế, dòng tiền, PCCC, môi trường và trạm sạc xe điện. Đây đều là những vấn đề có thể xuất hiện trực tiếp trong đời sống của một khu chung cư.

Một hệ thống kỹ thuật càng hiện đại càng đòi hỏi năng lực vận hành tương ứng. Những yêu cầu mới về an toàn PCCC, bảo trì thiết bị hay hạ tầng phục vụ xe điện cũng đặt ra những trách nhiệm mới mà các quy định hiện hành cần tiếp tục được hoàn thiện. Trong khi đó, mối quan hệ giữa các bên trong một khu chung cư đôi khi vẫn chưa có được ranh giới trách nhiệm đủ rõ. Khi quyền hạn và nghĩa vụ chưa được xác định cụ thể, những vấn đề phát sinh trong vận hành rất dễ trở thành điểm bắt đầu của tranh luận, thậm chí tranh chấp. Chính vì vậy, câu chuyện được đặt ra tại tọa đàm không chỉ là “ai làm gì?”, mà còn là “ai chịu trách nhiệm đến đâu và dựa trên tiêu chuẩn nào để đánh giá kết quả?”

Đây cũng là lý do yêu cầu xây dựng bộ tiêu chí đánh giá chất lượng quản lý vận hành chung cư và từng bước chuẩn hóa nghề nghiệp được nhiều ý kiến quan tâm. Khi thị trường ngày càng phát triển, chất lượng của một đơn vị quản lý vận hành không thể chỉ được đo bằng kinh nghiệm hay quy mô. Cần có những tiêu chuẩn rõ ràng hơn về năng lực nhân sự, quy trình, an toàn, kỹ thuật, dịch vụ và khả năng đáp ứng nhu cầu thực tế của cư dân.

Bài toán phí quản lý: không chỉ là con số

Một trong những vấn đề nhận được nhiều sự quan tâm tại tọa đàm là câu chuyện phí quản lý vận hành.

Trong thực tế, đây luôn là một vấn đề nhạy cảm bởi nó liên quan trực tiếp đến quyền lợi và chi phí của cư dân. Tuy nhiên, phía sau một mức phí là cả một hệ thống chi phí để duy trì hoạt động của tòa nhà: nhân sự, kỹ thuật, bảo trì, an ninh, vệ sinh, PCCC, vận hành tiện ích và ngày càng nhiều yêu cầu về công nghệ, an toàn.

Khi các tiêu chuẩn về chất lượng và an toàn ngày càng cao, trong khi chi phí đầu vào cũng thay đổi, câu hỏi đặt ra không đơn giản là “có nên tăng phí hay không?” Quan trọng hơn là phải xác định được mức phí nào phù hợp với loại hình nhà ở, quy mô, đặc điểm công trình, yêu cầu dịch vụ và chất lượng vận hành thực tế. Đặc biệt, với nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê, bài toán này càng cần một cơ chế phù hợp để vừa bảo đảm khả năng chi trả của người dân, vừa bảo đảm tòa nhà được vận hành an toàn và bền vững.

Như vậy, phí quản lý cần được nhìn trong mối quan hệ giữa chi phí – chất lượng – trách nhiệm – quyền lợi cư dân, thay vì chỉ được nhìn như một khoản chi hàng tháng.

Khi công nghệ AI bước vào tòa nhà

Nếu những vấn đề hiện tại đặt ra yêu cầu phải hoàn thiện nền tảng của hoạt động quản lý vận hành, thì công nghệ đang mở ra một hướng đi mới cho tương lai. Tại tọa đàm, đề xuất ứng dụng AI và các giải pháp công nghệ vào quản lý chung cư cũng nhận được sự quan tâm.

AI có thể hỗ trợ phát hiện sớm các nguy cơ như cháy nổ, ngập nước, trơn trượt hay sự cố kỹ thuật. Các hệ thống kiểm soát ra vào, bãi xe thông minh, giám sát và quản lý dữ liệu có thể giúp giảm thời gian xử lý, nâng cao hiệu quả vận hành và tăng cường an toàn. Nhưng một tòa nhà có nhiều công nghệ chưa chắc đã là một tòa nhà thông minh. Điều quan trọng hơn là công nghệ ấy có giải quyết được những vấn đề thực tế của cư dân hay không.

Một cảnh báo sớm có thể giúp bảo vệ con người. Một hệ thống phản ánh trực tuyến có thể giúp thông tin được xử lý minh bạch hơn. Một nền tảng dữ liệu có thể giúp đơn vị vận hành nhìn thấy vấn đề trước khi nó trở thành sự cố. Công nghệ, vì thế, chỉ là phương tiện – Đích đến vẫn là con người. Định hướng xây dựng mô hình chung cư thông minh tại TP.HCM cũng đang được đặt trong tinh thần đó: hướng tới một môi trường sống an toàn, văn minh, thuận tiện và lấy cư dân làm trung tâm.

Từ một tòa nhà đến một cộng đồng

Nhìn từ những vấn đề được đặt ra tại tọa đàm, có thể thấy quản lý vận hành chung cư đang đứng trước một yêu cầu thay đổi không chỉ về cách làm mà còn về cách nhìn nhận vai trò của lĩnh vực này trong đời sống đô thị. Từ chỗ tập trung vào việc duy trì tài sản và xử lý những vấn đề phát sinh, công tác quản lý vận hành ngày càng phải chủ động hơn trong quản trị rủi ro, bảo đảm an toàn, nâng cao chất lượng dịch vụ và tạo dựng một môi trường sống ổn định cho cư dân. Đó là một hệ thống công việc có sự liên kết chặt chẽ giữa nhiều chủ thể, trong đó cơ quan quản lý giữ vai trò hoàn thiện chính sách và hành lang pháp lý; chủ đầu tư bảo đảm các yêu cầu của công trình; Ban Quản trị thực hiện vai trò đại diện, phối hợp và giám sát; đơn vị quản lý vận hành chịu trách nhiệm tổ chức nguồn lực, chuyên môn và chất lượng dịch vụ; còn cư dân là trung tâm và cũng là đối tượng trực tiếp thụ hưởng giá trị của toàn bộ hệ thống ấy.

Vì vậy, những nội dung được trao đổi tại tọa đàm không chỉ dừng lại ở việc nhận diện và tháo gỡ những vướng mắc đang tồn tại, mà còn mở ra một câu chuyện dài hơn về hướng phát triển của quản lý vận hành tại TP.HCM. Khi các tòa nhà ngày càng hiện đại, yêu cầu về an toàn và chất lượng sống ngày càng cao, còn công nghệ tiếp tục thay đổi cách con người tương tác với không gian sống, câu hỏi đặt ra không chỉ là làm thế nào để một tòa nhà vận hành ổn định, mà là làm thế nào để hệ thống vận hành ấy thực sự tạo ra giá trị cho cộng đồng cư dân.

Bởi phía sau một tòa nhà được vận hành chuyên nghiệp không chỉ là những hệ thống kỹ thuật hoạt động đúng quy trình, mà còn là sự an tâm của người dân, giá trị tài sản được duy trì, những mối quan hệ trong cộng đồng được kết nối và một môi trường sống ngày càng văn minh, an toàn hơn. Ở góc nhìn rộng hơn, chất lượng quản lý vận hành của từng khu chung cư cũng góp phần tạo nên chất lượng của chính đô thị mà TP.HCM đang hướng tới.

• Trụ sở: Tòa nhà MH Office – 112 Lý Phục Man, Phường Tân Thuận, TP. HCM
• Chi nhánh Hà Nội: Tầng 12, Tòa nhà Diamond Flower, 48 Lê Văn Lương, Phường Yên Hòa, TP. Hà Nội
• Hotline: 0907 87 81 85
• E-mail: info@myhouse.net.vn
• Website http://www.myhouse.com.vn
• Youtube: https://youtube.com/@congtycpdvquanlybsmyhouse3654