XỬ LÝ NƯỚC THẢI TẠI CHUNG CƯ: TỪ YÊU CẦU PHÁP LÝ ĐẾN TRÁCH NHIỆM TRONG QUẢN LÝ VẬN HÀNH

Cùng với tốc độ đô thị hóa và sự phát triển ngày càng mạnh của mô hình nhà ở cao tầng, vấn đề môi trường tại các khu chung cư đang nhận được sự quan tâm ngày càng lớn. Trong đó, nước thải sinh hoạt là một yếu tố ít được nhìn thấy trong đời sống thường ngày nhưng lại liên quan trực tiếp đến chất lượng môi trường, hoạt động của hệ thống kỹ thuật và quá trình vận hành bền vững của mỗi tòa nhà.

Thực tế cho thấy, một hệ thống xử lý nước thải chung cư được đầu tư đầy đủ về thiết bị chưa đồng nghĩa với việc chất lượng nước thải luôn được bảo đảm. Hiệu quả cuối cùng còn phụ thuộc vào quá trình vận hành, kiểm tra, bảo trì, kiểm soát thông số và khả năng xử lý kịp thời khi hệ thống phát sinh bất thường.

NƯỚC THẢI CHUNG CƯ – BÀI TOÁN GẮN LIỀN VỚI QUÁ TRÌNH ĐÔ THỊ HÓA

Nước thải tại các tòa nhà chung cư chủ yếu phát sinh từ hoạt động sinh hoạt hằng ngày như ăn uống, tắm, giặt và vệ sinh cá nhân. Với mật độ dân cư lớn, lượng nước thải phát sinh tại một khu chung cư có thể diễn ra liên tục và biến động đáng kể theo từng thời điểm.

Nếu hệ thống thu gom và xử lý không được đầu tư phù hợp hoặc không duy trì điều kiện vận hành cần thiết, chất lượng nước sau xử lý có nguy cơ không đáp ứng yêu cầu trước khi xả ra nguồn tiếp nhận.

Một số vấn đề thực tế đã được ghi nhận tại các công trình hiện nay bao gồm hệ thống xử lý xuống cấp theo thời gian; thiết bị không được bảo dưỡng đầy đủ; quá trình vận hành chưa ổn định; thiếu nhân sự có chuyên môn phù hợp hoặc việc giám sát chất lượng nước sau xử lý chưa được thực hiện hiệu quả.

Vì vậy, bài toán nước thải tại chung cư không chỉ nằm ở giai đoạn thiết kế và xây dựng hệ thống ban đầu mà kéo dài xuyên suốt vòng đời vận hành của công trình.

QUY ĐỊNH VỀ NƯỚC THẢI ĐANG NGÀY CÀNG ĐƯỢC HOÀN THIỆN

Luật Bảo vệ môi trường năm 2020 quy định hệ thống xử lý nước thải phải bảo đảm nhiều yêu cầu, trong đó công nghệ phải phù hợp với loại hình và đặc tính nước thải; công suất xử lý phù hợp với lượng nước thải phát sinh tối đa; nước thải sau xử lý phải đáp ứng yêu cầu bảo vệ môi trường và công trình phải được vận hành theo đúng quy trình kỹ thuật.

Đồng thời, hệ thống cần có kế hoạch phòng ngừa, ứng phó sự cố môi trường; điểm xả thải phải được xác định, có biển báo, ký hiệu rõ ràng và tạo điều kiện thuận lợi cho việc kiểm tra, giám sát.

Một thay đổi đáng chú ý là QCVN 14:2025/BTNMT – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nước thải sinh hoạt và nước thải đô thị, khu dân cư tập trung – đã có hiệu lực từ ngày 01/9/2025, thay thế QCVN 14:2008/BTNMT. Quy chuẩn mới quy định giới hạn cho phép của các thông số ô nhiễm trong nước thải sinh hoạt, nước thải đô thị và khu dân cư tập trung khi xả ra nguồn nước tiếp nhận.

Tuy nhiên, việc áp dụng quy chuẩn cần xem xét cụ thể hồ sơ và thời điểm pháp lý của từng công trình. Theo quy định chuyển tiếp, một số cơ sở đã vận hành hoặc dự án đã hoàn thành những thủ tục môi trường nhất định trước ngày Thông tư 05/2025/TT-BTNMT có hiệu lực được tiếp tục áp dụng QCVN 14:2008/BTNMT, các quy chuẩn liên quan và quy định của địa phương đến hết ngày 31/12/2031.

Do đó, khi đánh giá việc tuân thủ môi trường của một chung cư, không nên chỉ nhìn vào một chỉ tiêu hay một quy chuẩn chung mà cần căn cứ hồ sơ môi trường, giấy phép môi trường, đặc điểm nguồn tiếp nhận và các quy định áp dụng đối với chính công trình đó.

KHÔNG CHỈ “CÓ HỆ THỐNG” MÀ QUAN TRỌNG LÀ HỆ THỐNG ĐƯỢC VẬN HÀNH NHƯ THẾ NÀO

Trong thực tế quản lý tòa nhà, hệ thống xử lý nước thải là một phần của hệ thống kỹ thuật cần được theo dõi thường xuyên. Một hệ thống dù được thiết kế và đầu tư đúng yêu cầu ban đầu vẫn có thể suy giảm hiệu quả nếu thiết bị xuống cấp, máy bơm hoặc máy thổi khí gặp sự cố, lượng nước đầu vào thay đổi, quá trình xử lý sinh học mất cân bằng hoặc việc bảo trì không được thực hiện đúng chu kỳ. Đây cũng là lý do Luật Bảo vệ môi trường không chỉ đặt yêu cầu đối với chất lượng nước đầu ra mà còn quy định việc vận hành công trình xử lý nước thải phải tuân thủ đúng quy trình kỹ thuật.

Ở góc độ quản lý vận hành, công việc vì vậy không đơn thuần là bật – tắt một hệ thống thiết bị. Quá trình vận hành cần gắn với việc theo dõi tình trạng máy móc, kiểm soát lưu lượng, kiểm tra các thông số cần thiết, bảo trì thiết bị, quản lý bùn thải, lưu trữ hồ sơ vận hành và chủ động phát hiện những dấu hiệu bất thường.

Đối với các công trình thuộc diện phải thực hiện quan trắc, kiểm tra hoặc các nghĩa vụ môi trường khác, việc thực hiện còn phải căn cứ vào giấy phép môi trường và quy định pháp luật áp dụng đối với từng dự án cụ thể.

TRÁCH NHIỆM KHÔNG THỂ CHỈ ĐẶT LÊN MỘT CHỦ THỂ

Một trong những vấn đề dễ phát sinh trong thực tế chung cư là cách hiểu chưa thống nhất về trách nhiệm đối với hệ thống xử lý nước thải. Tùy từng giai đoạn và hồ sơ của công trình, trách nhiệm có thể liên quan đến Chủ đầu tư, Ban Quản trị, đơn vị quản lý vận hành, đơn vị chuyên môn về môi trường và các chủ thể khác. Vì vậy, cần phân định rõ trách nhiệm dựa trên quy định pháp luật, hồ sơ bàn giao, quyền sở hữu hệ thống, giấy phép môi trường và các hợp đồng có liên quan.

Riêng đối với hoạt động quản lý vận hành chung cư, Luật Nhà ở năm 2023 quy định đơn vị quản lý vận hành phải có các bộ phận chuyên môn về kỹ thuật, vệ sinh, môi trường và các lĩnh vực liên quan. Người trực tiếp tham gia quản lý vận hành cũng phải đáp ứng yêu cầu về chuyên môn, nghiệp vụ theo quy định.

Đơn vị quản lý vận hành có thể ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ chuyên môn để thực hiện một số công việc, nhưng vẫn phải thực hiện trách nhiệm quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng đã ký với Ban Quản trị. Điều này cho thấy quản lý môi trường trong chung cư không phải là một nhiệm vụ tách biệt mà là một phần của hệ thống quản trị và vận hành công trình.

QUẢN LÝ NƯỚC THẢI CŨNG LÀ QUẢN LÝ RỦI RO CỦA TÒA NHÀ

Một hệ thống xử lý nước thải hoạt động không ổn định có thể kéo theo nhiều vấn đề: mùi khó chịu, ảnh hưởng môi trường sống, gia tăng nguy cơ hư hỏng thiết bị, phát sinh chi phí khắc phục và tiềm ẩn rủi ro pháp lý nếu chất lượng nước xả không đáp ứng yêu cầu.

Theo quy định hiện hành về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực bảo vệ môi trường, hành vi xả nước thải vượt quy chuẩn kỹ thuật có thể bị xử phạt với mức tiền phụ thuộc vào lưu lượng nước thải, mức độ vượt quy chuẩn và các thông số vi phạm.

Do đó, nhìn từ góc độ quản trị tòa nhà, việc duy trì hệ thống xử lý nước thải ổn định không chỉ nhằm đáp ứng yêu cầu môi trường mà còn là một phần của quản lý tài sản và quản lý rủi ro.

Phòng ngừa luôn hiệu quả hơn xử lý sự cố. Việc xây dựng quy trình vận hành rõ ràng, kiểm tra định kỳ, ghi nhận dữ liệu, bảo trì thiết bị và có phương án xử lý khi phát hiện bất thường giúp tòa nhà chủ động hơn thay vì chỉ phản ứng khi sự cố đã xảy ra.

HƯỚNG ĐẾN QUẢN LÝ VẬN HÀNH BỀN VỮNG

Sự phát triển của các đô thị hiện đại đang đặt ra yêu cầu ngày càng cao đối với chất lượng quản lý chung cư. Một tòa nhà vận hành tốt không chỉ được đánh giá qua cảnh quan sạch đẹp, dịch vụ cư dân hay hệ thống an ninh, mà còn nằm ở những hệ thống kỹ thuật âm thầm hoạt động phía sau. Trong đó, hệ thống thu gom và xử lý nước thải là một mắt xích quan trọng.

Từ kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý vận hành, MY HOUSE cho rằng công tác bảo vệ môi trường tại chung cư cần được tiếp cận theo hướng chủ động và xuyên suốt: hiểu rõ hiện trạng công trình, nắm đầy đủ hồ sơ pháp lý, xây dựng quy trình vận hành phù hợp, kiểm soát tình trạng thiết bị, phối hợp với đơn vị chuyên môn khi cần thiết và duy trì việc kiểm tra, đánh giá thường xuyên.

Bởi một hệ thống kỹ thuật chỉ thực sự phát huy giá trị khi được vận hành đúng, được kiểm soát liên tục và được đặt trong một cơ chế quản lý rõ ràng.

Quản lý tốt nước thải vì thế không chỉ là thực hiện một nghĩa vụ về môi trường. Đó còn là một phần của trách nhiệm gìn giữ chất lượng sống, giá trị tài sản và sự phát triển bền vững của mỗi cộng đồng cư dân.

• Trụ sở: Tòa nhà MH Office – 112 Lý Phục Man, Phường Tân Thuận, TP. HCM
• Chi nhánh Hà Nội: Tầng 12, Tòa nhà Diamond Flower, 48 Lê Văn Lương, Phường Yên Hòa, TP. Hà Nội
• Hotline: 0907 87 81 85
• E-mail: info@myhouse.net.vn
• Website http://www.myhouse.com.vn
• Youtube: https://youtube.com/@congtycpdvquanlybsmyhouse3654